Пик морозов позади. Текущий отопительный сезон ещё не завершён. Самое время задуматься о следующей зиме. Известная пословица «Готовь сани летом» для опытных управдомов — постоянное руководство к действию.
Время весеннего осмотра
Дважды в год жилищники обязаны проводить плановые осмотры технического состояния дома. Один ведется осенью, чтобы сформировать перечень работ на год грядущий. Второй — весной. Его задача понять, как многоэтажка пережила зиму и что нужно предпринять для того, чтобы дом был готов к следующему отопительному сезону.
Проведение таких осмотров — обязанность управляющих организаций, но действующее законодательство дает право жителям присутствовать во время плановых обходов. Не все председатели советов домов используют эту возможность, мол, в УК работают специалисты, им видней. Сами проведут ревизию. Андрей считает, что личное присутствие необходимо.
«Лично я не доверяю проведение техосмотров жилищникам, обязательно лично присутствую при обходе дома. Обхожу с инженером все подъезды, спускаюсь в подвал, поднимаюсь на крышу и чердак. Почему важно личное присутствие? Жилищники — привлеченные специалисты, в доме они не живут. Я же, как управдом, лучше знаю все проблемные места».
Управдом приводит пример — жители нескольких квартир на верхнем этаже жаловались, что промерзают углы, но в документах это отражено не было. Случается, что жилищники готовят акт-осмотр «для галочки» и не отражают в нем проблем, на которые обращают внимание жители.
«У нас как-то сменился инженер на техучастке. И весной звонит мне этот новый специалист и говорит: мы тут акт весеннего техосмотра составили, подпишите. Ругаться не стал, почему без меня обход состоялся, попросил на электронную почту акт. Прислали, посмотрел, что он как две капли дублирует прошлогодний документ. В общем, подписывать не стал. Пригласил инженера и пошли мы с ним по новой исследовать дом».
Некоторые управдомы боятся идти на плановый осмотр, потому что считают, что у них нет необходимых специализированных знаний. Но многие вещи легко подметит даже несведущий человек. Те же дефекты кровли или трещины в отмостке могут заметить и простые жители. И задача активистов, чтобы эти дефекты были обязательно отражены в акте осмотра техсостояния дома. Это очень важно при возникновении конфликтных и спорных ситуаций.
Например, человек говорит, что у него промерзают межпанельные швы. Обращается в службу жилищного надзора. А управляющая организация отвечает надзорникам, мол, к нам ни разу жалобы не поступали, никакими актами проблема не зафиксирована. Вот сейчас все отметим и решим. И доказывать потом, что человек звонил по телефону и неоднократно, бывает очень сложно. Поэтому важно все фиксировать на бумаге.
В общем, акт весеннего осмотра — это такой план действий управляющей организации по подготовке дома к следующей зиме и тут нужно отметить все замечания по-максимуму.
На что обратить внимание при осмотре дома на предмет готовности к зиме
1. Состояние крыши и чердака
-
Важно посмотреть целостность покрытия, нет ли сколов, трещин, не отсутствуют ли куски шифера, если кровля сделана из этого материала.
-
Обязательно проверить состояние утеплителя. Особенно над теми квартирами, жители которых жаловались на промерзание углов на потолке.
-
Отмониторить состояние инженерных конструкций (у некоторых домов верхняя разводка системы отопления, соответственно, трубы проходят по чердаку). Посмотреть, нет ли следов подтеков, все ли вентили в исправном состоянии, есть ли теплоизоляция на трубах.
2. Состояние фасада и входных групп
-
Тут нужно обращать внимание на состояние стен (есть ли трещины, разрушается ли штукатурный слой, есть ли проблемы с межпанельными швами.
-
Посмотреть состояние так называемой входной группы, плотно ли закрывается дверь, нет ли дыр в местах монтажа конструкции в стену по периметру, есть ли доводчик.
-
Важно проверить состояние отмостки, не просела ли она, нет ли выбоин в местах примыкания к стене и фундаменту.
3. Состояние подъездов
-
Посмотреть исправность входов на чердак, плотно ли закрываются, есть ли утепление, нет ли дыр и щелей по периметру люков.
-
Проверить целостность труб и батарей отопления.
-
Зафиксировать, есть ли теплоизоляция на стояках отопления, которые идут в квартиры.
-
Изучить исправность окон на лестничных клетках.
-
Проверить состояние тамбурной двери, плотно ли закрывается, есть ли доводчик.
4. Состояние фундамента и подвала
- Проверить состояние инженерных сетей (исправность системы теплоснабжения, наличие теплоизоляции на трубах, работоспособность вентилей, запорной арматуры, датчиков и механизмов элеваторного узла, теплового пункта, общедомового прибора учета).
По большому счету, все указанные моменты при подготовке к зиме решают две главные задачи: первая — важно замкнуть тепловой контур здания, чтобы тепло не уходило через дыры в окнах, дверях, стенах, вторая —система теплоснабжения должна быть в исправном и рабочем состоянии (работали все системы, контролирующие параметры тепла, сама система циркуляции внутри дома была грамотно отстроена). И здесь каждая мелочь играет на один результат. Если в доме заменили старые деревянные окна на пластиковые, но забыли утеплить и обновить входную и тамбурные двери, то комфортной температуры во всем подъезде добиться вряд ли получится.